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任志强:下半年供给将大增 价格波动明显

沧州房产网更新:2010-07-15 00:00:00 我要评论
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摘要:稳定、明确的政策预期更为重要  任志强  很久没有更新博客了,不是因为懒,而是因为冲突,兼职工作的冲突。  两周之前炒得最凶的是房租上涨的问题,媒体与社会的一片房价上涨之声引起了中央的重视,于是住建部奉令进行调

稳定、明确的政策预期更为重要

  任志强

  很久没有更新博客了,不是因为懒,而是因为冲突,兼职工作的冲突。

  两周之前炒得最凶的是房租上涨的问题,媒体与社会的一片房价上涨之声引起了中央的重视,于是住建部奉令进行调查,并委托了协会、单位、民间机构等协助在短时间内帮助收集资料和分析研究。我有幸成为被委托之一,于是组织了大量的资料与研究报告(这里要感谢那些为我收集了资料与研究报告的各个单位与朋友),包括我原来准备在博客上发表的文章也修改之后变成了上交资料中的综述报告。

  正由于这种被委托的冲突关系,我不能在部里的报告未提交之前将自己的看法发表于博客中,那样会影响部里的判断。我当然希望部里能根据更多单位或渠道的调查得出正确的结论。这样会有利于对宏观政策的把握,而非以一方之言左右市场。

  一周前一个地产公司缺钱而借高利贷的消息再次引起了上面的关注,我又再次接受委托就房地产信托基金的情况代为收集资料,并提供研究报告(这里仍要感谢那些为我收集了资料与研究报告的各个单位与朋友,没有他们的帮助就会寸步难行)。于是我的关于开发商现金流的一篇博客也就同时被放弃了。企业管理者、行业协会的代表、政府的签约顾问等多重身份与角色中,首先要服从的是政府的需要,否则又有什么资格接受政府的委托呢?

  许多人会怀疑由行业提供的资料的准确性和利益倾向,却不知道只有业内人士才最了解业内的情况,更不知道信息在业内的公开透明程度是无法造假的。更重要的是哪怕是从行业自身的利益出发也不会编些假的资料信息去骗自己。尤其是大多数管理机构和业内人士与媒体都知道REICO工作室是非业内人士组成坚持“自主超然·格物致知”主张,研究结论及倾向完全独立于政府意图及商界立场的。虽然这个机构受开发商协会与团体的委托,接受指定的课题,但结论却坚持独立,这也正是坚持多年的数据库之所以被社会与政府所认可,坚持多年的独立结论之所以被社会与政府认可的理由。

  同样那些中原、世邦魏理仕、第一太平以及各投行或安邦、零点、易居等研究机构更是为了自己的声誉和客户的可信度必须保持中立而公正的态度,因此我才赢得了政府的信任,才有能力和条件接受政府机构的委托并承担各种调查与研究工作。也因此只好牺牲我的博客了。

  大家都在担心房地产市场的下滑会给中国的经济增长带来不利的影响,但年中的统计却是一片大好。房地产的投资保持着38.1%的高增长,在施面积同比增长了28.7%,大约可以消除担心后续供给严重不足的矛盾和投资下滑影响中国整体经济的危险了。

  整体的销售仍保持着同比15.4%的增长,但增幅已经大大回落,尤其是价格已出现了平稳和回落,价格指数低于100的城市在不断增加,从国十条出台之前的1个变成了5月份的12个、6月份的28个。二手房则价格指数低于100的城市高达31个,接近于70个大中城市的一半了。

  开发商的现金流并没有因为销售的增幅下滑而出现短缺,至少到位资金仍保持着45.6%的增长,扣除已完成投资额仍有1.4万多亿元的现金,并没有因为6月份的投资增长而减少,其中银行信贷和个贷虽有增长,比例却增加不大。

  目前的趋势并没有显现出极度的恶化,虽然整体经济的下滑和工业增加值的下滑已开始出现,但这种下滑与去年的前低后高相关,也与调控防止通胀或说管理通胀预期相关。也许政策的作用正在于滞后的显现,会在三季度出现极大的波动。但至少平安的度过了二季度,房地产业并没有因为调控而拖了宏观经济的后腿。

  市场上已出现了对房地产调控政策放松或银行个贷放松的信息,但我认为这种可能性不大,也许不是宏观政策的放松,而是部门利益的调控。房地产业内人士普遍所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹,让刚刚供求相对平衡的局面被打破,而引发不得不再激烈的下一次调控。那么就不如让现有的政策继续一段时间,让供给的上升有个明确的预期,以保持价格的平稳过渡。

  尤其是如果政府的保障房措施真正落实,并达到市场充分供给的条件时,则有利于市场分流和平稳过渡,保持政策预期的明确与稳定。

  从利己的角度出发,开发商会希望市场放开的竞争,但更关心政府是否能有一个稳定的预期,而不是不断的调来调去。稳定的政策即使不是一个好的政策,但至少可以有个应对的策略,而波动的无预期的政策则根本无法进行良好的投资决策判断。二害相权则宁可选其优了,这个优就是保持政策的稳定性。

  而大起大落则必然会给中国经济和房地产行业带来更加不利的影响。

  2008—2009年初出现的情况是国内外全线的经济下滑,而今天则不是中国经济的全面下滑,也不是所有城市都出现了价格与销售的下滑。现实的情况远好于2008—2009年初的恶化。因此稳定、用一个较长周期的观察来判断形势,会比仅用短期的市场反映而急于调整政策会更好。

  6月份的数据中也有许多并不乐观的信息,国十条的目标是让房价上涨过快的城市稳定房价并改善供给,但实际的情况却是房价上涨不快、不高的城市土地供给量成倍增长,而房价过高上涨过快的城市土地供给反而大多只完成了年度供给计划的30%左右,不但没有增加反而减少了。在全国供求关系改善的局面之下,问题严重的地区的供求关系并未得到改善反而更加恶化了,这将是个危险的先行指标信号。

  下半年的市场商品房供给将大量增加,必然加剧市场中的竞争,而价格的波动会更加明显。如果价格的下降会促进销售的增加,那么情况将趋于稳定。如果价格的恶性竞争并未扩大销售,则政策的滞后作用将在投资与资金链上反映出来,并对整体经济产生不良影响。

  前几周的调查证明,政府对媒体的社会反映的过度敏感,但实际这些媒体的忽悠并没反映正确的情况和实质的问题。因此我更担心的是政府仅凭媒体与网民的反映而调整政策,更希望保持一个稳定的、明确的政策周期。

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