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楚芸:房价探底过程或在下年初

网易博客更新:2010-07-20 00:00:00 我要评论
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摘要:尽管量价齐跌,与此同时,钢材价格持续下滑,经济增长由年初的预计两位数被调整为个位数,同时本位货币币值难题与通胀的压力同在,但本次旨在遏制房价的调控政策仍然会持续一段时间,因此带来的房价探底过程或无限延缓。最激进的

尽管量价齐跌,与此同时,钢材价格持续下滑,经济增长由年初的预计两位数被调整为个位数,同时本位货币币值难题与通胀的压力同在,但本次旨在遏制房价的调控政策仍然会持续一段时间,因此带来的房价探底过程或无限延缓。最激进的预计应该在今年末明年初。


1、探底与观望已经成为举国经济代名词。
在各种利空因素的继续作用下,上周钢市持续下行,寻底过程仍在继续。全国钢材(长材、板材)均价一周下跌138元。与钢价同时下跌的还有各钢厂产能。这里的各种利空因素最主要的来自房地产预期。
接下来的两个季度如果经济增长率低于9%,将被认为是经济二次探底的保守估计值,而实际上不仅是钢材价格持续下滑,还有与之最为密切相关的地方财政与经济增长率,北京上海等几个房价出现明显波动的区域,同比经济增长率均下滑3%。
比较中肯的说法是近期房货松动与经济宏观态势相关。


2、政策性住房建设力度在下半年显现,因此间接弱化商品房市场对宏观的整体影响,因此会延缓目前调控政策松动的主张。

按照年初部署,今年全国总共开建的保障房总量在700万套左右,根据年初计划下半年陆续实施的将显示到供应链上来,同时棚户区改造、经济租用房建设、动用开发商的存量地用于配建政策性住房的政策引导等等因素,必将拉动部分相关行业的供应预期。


3、实体经济与三驾马车的联合促进初步向好,间接坚定了决策层治理房价,利用本届政府最后两年任期完成和谐楼市建设目标的信心与决心,因此后市政策既不会前进也决不会后退。

统计显示,6月份当月我国进出口值2547.7亿美元,增长39.2%。其中出口1374亿美元,增长43.9%;进口 1173.7亿美元,增长34.1%。从环比来看,今年6月份进出口较5月份环比增长4.4%;其中出口环比增长4.3%,进口环比增长4.6%。海关总署统计司司长郑跃声称,外贸总值创新高比预期提前了近1年,“本来预期是在明年5、6月才会出现。”这说明我国经济和外贸形势还是很好的。
7月12日,银监会、住建部、国资委三大部委集中表态,现有楼市调控政策没有变化。针对近期有媒体关于“个别地区放松三套房贷”的报道,银监会7月12日表示,关于商业银行个人住房贷款中二套房的认定,其政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇。银监会表示,各商业银行要严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准,各商业银行要贯彻落实国务院《关于遏制部分房价过快上涨的通知》。
显然,三部委联合澄清调控政策不会发生变化是有原因的,其主要背景便是被遏制房价涨幅的主要城市信贷出现松动。稍后国土部更出台政策要求清查闲置用地,此举将成为今年调控政策从紧的最后一道闸门。


4、上半年成交量结构变化与相对应的房价变化情况显示,遏制任务只是初步完成,剩余两个季度将是政策观察期,如果后市价格出现稳定或保持波动,则后手不会出台更为严格的调控政策,一旦统计数据说明房价依然上涨则三大后手伺机会再进一步显身市场从而导致房价在年末前后实质性探底。
上半年公布的数据显示,销售与销售额同减的城市只有上海、西藏两个。比较奇妙的是,北京销售面积减少了31.5%而销售额却增加了9.5%,这是表中普遍现象。销售面积同比下降而销售额却在增长,只能归纳两种情形:其一是开发商坚持硬挺,房价并没有下降,只是成交量单方面下跌。其二是结构性消费出现,中高档住宅成交占比大,普通住宅成交占比小,带来面积缩减而成交额增长。据网络调查结果显示,出现此类情形的城市如北京,降价涨价实际是同在,其中降价楼盘幅度绝对值在3000-11000不等,但也有楼盘涨价过万的情形发生。按照等概率事件随机性各半的原理,市场价格呈波动过程中,跌涨持平,则不难推论所谓被遏制只能被推定为是第二种情形。而持续十余年的实践已经证明,高房价的成因正是来自于产品的结构性矛盾以及与之对应的收益结构性矛盾。二者同为哑铃。
当然上述分析也提示了解决房价的非遏制方法:其一当然是从收益这个水龙头做文章,平衡收益预期当务之急。其二是必须在消费税上做文章,对中高档住宅及其持有进行高额奢侈课税。其三就是强腰,即大力增加普通住宅供应。其四是对哑铃的下游进行分流,增加政策性住房供应,通过财政手段分流部分低端消费进入到普通消费中来。
正因如此,现在政策已经能够遏制住房价快速上涨的基因,但由于二三线城市仍处快速上升期,因此政府有望通过后三个季度的运行情况来决定未来政策走向,因此,确定政策主流方向的一线城市样本已经很充分,不存在更进一步的调控,亦不存在照顾主流城市而发生退步的可能性。
很自然地,接下来的市场主要是自然性探底盘整。

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